III. Порядок покупки недвижимости

Допустим, что вы уже выбрали интересующую вас недвижимость (либо с помощью нас, либо самостоятельно), в данном случае, процедура покупки недвижимости вами, выглядит следующим образом:

Получение NIE - Número de Identidad de Extranjeros | Номер иностранца

В Испании как физические, так и юридические лица имеют Идентификационный Номер Налогового Управления (Número de Identificación Fiscal, который используется для осуществления налоговых операций. Иностранные граждане, которые связанны по роду своей деятельности с Испанией, должны иметь НИЕ - Идентификационный Номер Иностранных Граждан - Número de Identidad de Extranjero, NIE). Этот номер напоминает российский ИНН и выполняет похожие функции, но выдается испанскими властями.

НИЕ является персональным, уникальным и систематизированным. Он выдается Бюро по регистрации иностранных граждан и обязан отображаться во всех официальных документах иностранных граждан. Он понадобится для совершения любой финансовой операции (к примеру такие операции как: открытие счета в банке или покупка недвижимости). Необходимо понимать, что, как таковой НИЕ не предоставляет вид на жительство в Испании.

Получить НИЕ возможно в следующих случаях:

1. Если вы находитесь в Испании, следует обратиться в Бюро по регистрации иностранных граждан (Oficina de Extranjeros) или в местную полицию (это можно сделать как самостоятельно так и воспользовавшись нашими услугами). Необходимо, чтобы вы находились в Испании легально (в том числе в качестве туриста) и предоставили документы удостоверяющие обоснованность своего запроса.
2. Если вы находитесь в России, то для получения НИЕ вы можете обратиться в Консульство Испании в вашем регионе. Консульство, перешлет документы в соответствующие учреждение Испании.

Для получения номера иностранца, в случае покупки недвижимости в Испании, необходимы следующие документы: копия паспорта (все страницы), копия визы (страницы паспорта с визой), копия билета, две фотографии 3х4см, оригинал и копия заявления на получение номера иностранца, сертификат банка об открытии счета - с минимальной суммой 6 тысяч евро на человека, выписка из регистра собственников по приобретаемой недвижимости (Nota simple informativa), копия удостоверения личности продавца, первичный договор на покупку.

Получение разрешения Министерства Обороны Испании

Для приобретения собственности и осуществления других вещных прав на недвижимость, расположенную в районах, которые имеют стратегическое значение, граждане государств, не являющихся членами Европейского Союза, обязаны получить разрешение Министерства Обороны Испании. К зонам^{1 1} Полный список стратегических зон и муниципалитетов находится в приложении II к Постановлению о зонах и объектах оборонного значения (Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (30003)), одобренного Королевским указом 689/1978 от 10 февраля 1978 года, в редакции, утвержденным Королевским указом 374/1989 от 31 марта 1989 года. В этих зонах установлены лимит на приобретение иностранцами частной собственности, в том числе недвижимости. Данный лимит составляет 10-15%%. На островах, площадь которых менее площади острова Форментера (82,8 км²) в муниципальном центре Льивиа, в приграничной зоне с Францией, установлен нулевой лимит, т.е. запрет на приобретение собственности гражданами стран, которые не являются странами Европейского Союза. Для более подробной информации смотрите Закон 8/1975, от 12 марта 1975 года, о зонах и объектах оборонного значения, статьи 16 и 17 (33003); Постановление о зонах и объектах оборонного значения, статья 32. Смотрите также Приказ Министерства Юстиции от 21 октября 1983 года, приложение II (BOE № 263, от 2 ноября 1983 года), которые имеют стратегическое значение относятся следующие:

1. Островные территории (Балеарские и Канарские острова)
2. Муниципалитеты, расположенные на границе с Францией и Португалией
3. Районы Картахена, Гибралтарского залива, бухты Кадиса, Галисии

Под данное положение не подпадают здания, расположенные в черте не приграничных городов и их урбанизированные пригороды в границах на 14 апреля 1978 года (или позднее), если утвержденный план застройки получил положительное уведомление Министерства Обороны.²

² Закон 8/1975 от 12 марта 1975 года, О зонах и объектах оборонного значения, статья 16. В Сеуйте и Мелилье порядок приобретения недвижимости наиболее строг: в этом случае необходимо получить разрешение Совета Министров (делегировано представителям правительства) как испанцам, так и иностранцам (Постановление о зонах и объектах оборонного значения, первое заключительное положение, пункт 3).
Порядок получения разрешения следующий:

1. Российские граждане должны предоставить в Комендатуру (Capitanía General) заявку, содержащую данные о национальности, личные данные, продолжительность и место пребывания в Испании и другие данные для обоснования своего прошения. Заявка должна сопровождаться следующими документами в двух экземплярах (Постановление о зонах и объектах оборонного значения, статьи 60.3 и 81.1:
   • Копия паспорта и карточки резидента (если таковая имеется), документы удостоверяющие личные данные, запрашиваемые инстанцией.
   • Справка о несудимости, выданная по месту жительства.
   • Схема в масштабе от 1/5.000 до 1/25.000 и план участка в масштабе не менее чем 1/500. Если речь идет о строительных работах, то необходимо приложить предварительный проект, проект и пояснительную записку к нему.
     Если какой-либо из указанных документов составлен на русском языке, необходимо будет приложить заверенный перевод на испанский язык. Оригиналы документов, включая копии паспорта и карточку резидента, также должны быть нотариально заверены (в Испании принимается Гаагский апостиль).
     Российские юридические лица, а также испанские юридические лица, если доля иностранного капитала в их уставном капитале является преобладающей, или если российские граждане имеют значительное влияние на деятельность данной организации, должны дополнительно предоставить:
   • Нотариально заверенную копию учредительных документов, включая устав и внесенные в него изменения, если таковые имели место.
   • Свидетельство об участии иностранных юридических и физических лиц в капитале предприятия и органах управления, выданное лицом, отвечающим за управление предприятием и представляющее его интересы.
2. Комендатура (Capitanía General) составит отчет и направит его Министру Обороны в срок, не превышающий два месяца с момента подачи заявления.
3. Министр примет решение по вопросу предоставления соответствующего разрешения в течении еще двух месяцев. Если площадь участка составляет не более 2.000м², с некоторыми исключениями, принятие решения может быть делегировано непосредственно Комендатуре.
4. Разрешение может быть отозвано в следующих случаях:
   • Если военные власти обнаружат обоснованные признаки того, что участки или строения используются в целях, противоречащих интересам национальной обороны.
   • В случае строительства объектов, в разрешении фиксируется срок завершения строительных работ, по истечении которого, если работы не окончены, разрешение теряет силу. Кроме того, ходатай должен указать срок начала работ, которые будут инспектироваться соответствующим персоналом. инспектор сообщит местным властям о завершении работ, которые составят акт об их своевременном завершении.

Кроме этого, все официальные документы и контракты, заключенные российскими гражданами в отношении недвижимости в этих зонах в обязательном порядке регистрируются в Реестре собственности в течении 18 месяцев (этот срок продлевается до 24 месяцев, если отсутствуют документы об уплате Налога на передачу собственности). Отсутствие указанной регистрации позволяет считать все указанные документы ничтожными.³

³ Закон 8/1975, от 12 марта 1975 года, О зонах и объектах оборонного значения, статья 21.

Декларирование инвестиции

Обычно, иностранные инвестиции в Испанию не подлежат контролю, за некоторыми исключениями⁴⁴ Смотрите Королевский указ 664/1999, от 23 апреля 1999 года, об иностранных инвестициях., которые касаются приобретения недвижимости российскими гражданами нерезидентами а именно:

1. Покупка недвижимости в Испании на сумму более 3.005.060 евро (500 миллионов песет). В этом случае необходимо декларировать инвестицию после заключения сделки.
2. Покупка недвижимости в Испании из оффшорных зон⁵,⁵ В соответствии с Королевским указом 1080/1991 от 5 июля к оффшорным зонам относятся: Андора, Антильские острова (Нидерланды), Аруба, Бахрейн, Бруней, Кипр, Объединенные Арабские Эмираты, Гибралтар, Гонконг, Ангилья, Антигуа и Барбуда, Багамские острова, Каймановы острова, остров Кук, Доминика, Гренада, Фиджи, Нормандские острова, Ямайка, Мальта, Мальвинские острова, остров Мэн, Марианские острова, Маврикий, Монсеррат, Науру, Соломоновы острова, Сен-Висент и Гренадины, Сен-Люсия, Тринидад и Тобаго, острова Тёркс и Кайкос, Вануату, Виргинские острова (Великобритания), Виргинские острова (США), Иордания, Ливан, Либерия, Лихтенштейн, Люксембург, Макао, Монако, Оман, Панама, Сан-Марино, Сейшельские острова, Сингапур. независимо от объекта инвестиции. В этом случае требуются две декларации: до и после совершения сделки.

Порядок декларирования инвестиции достаточно простой. Необходимо предоставить формуляр, подтверждающий, что инвестор не является резидентом в Испании⁶⁶ Декларации следует направить в Инвестиционный Реестр Министерства Экономики (Registro de Inversiones del Ministerio de Economía). Декларацию можно предоставить в любой из указанных реестров, а именно:

1. центральный реестр министерства
2. реестры центральной администрации
3. реестры администраций автономных областей
4. дипломатические представительства и консульства Испании за границей

Для предварительного декларирования, используется форма DP-2 (Declaración previa de inversión extranjera procedente de paraísos fiscales en bienes inmuebles.), которая представляется в двух экземплярах, один из которых с соответствующей печатью возвращается декларанту. Данный документ действителен в течение 6 месяцев, поэтому, если инвестиция не была осуществлена к указанному сроку, необходимо предоставить новую декларацию

Декларация последующая заключению сделки, форма D-2^a (Declaración previa de inversión extranjera en bienes inmuebles) должна быть предоставлена в трех экземплярах не позднее чем через месяц после нотариального оформления сделки.

При продаже недвижимости (наиболее распространенный случай прекращения инвестиции), также необходимо предоставить декларацию о прекращении инвестиции. Порядок декларирования установлен приказом Министерства Экономики ль 28 мая 2001 года (BOE 124, от 5 июня 2001), в котором приведены инструкции по ее заполнению.

Получение информации о недвижимости.

Если вы выбрали интересующую вас недвижимость, вам следует получить информацию о ней. Как правило потенциальный покупатель должен знать следующее:

1. Регистрация недвижимости. Для этого необходимо получить Простую информационную ноту (Nota simple del registro), т.е. выписку из Реестра собственности, в котором учтен данный объект недвижимости⁷.⁷ Данную информацию могут предоставить в любом Реестре по названию улицы, где расположена недвижимость.В простой информационной ноте указаны следующие данные: кто является владельцем недвижимости, наличие долга или ипотеки, есть ли возможность продать данный объект⁸⁸ К примеру, недвижимость невозможно продать если она должна быть передана по фидеикомиссу (Фидеикомисс - в римском праве до 529 поручение наследодателя наследнику передать третьему лицу какое-либо имущество, которое также называется фидеикомисс. Первоначально фидеикомисс не носили формального характера, но со времён императора Августа получили юридическую силу: лицо, в пользу которого был сделан фидеикомисс, имело право требовать имущество в судебном порядке. Фидеикомисс имел преимущества перед завещательным отказом (легатом): он мог быть возложен и на наследника по закону, мог быть установлен в любой форме, ранее или позднее завещания, в качестве приложения к нему, в виде письма и т.д. После 529 сохранились только т. н. универсальные фидеикомиссы, согласно которым наследник должен был передать третьему лицу всё наследственное имущество.)и другие данные. Получить ноту можно в Реестре Собственности, в котором зарегистрирован данный объект недвижимости⁹.⁹ Эту выписку также можно получить по электронной почте на сайте Регистрационной Коллегии Colegio de Registradores (www.registradores.org)
2. Отсутствие задолженности по Налогу на недвижимое имущество¹⁰.¹⁰ Более подробную информацию о данном налоге смотрите в разделе "Расходы на владение недвижимостью", а также статью 64 текста Закона о местных бюджетах с изменениями, утвержденными Королевским законодательным указом 2/2004, от 5 марта, согласно которому, нотариус обязан уведомить стороны, собравшиеся для подписания купчей о наличии этого долга. Обычно владельца просят предоставить квитанцию о выплатах за последний год или обращаются в местный Муниципалитет. Это имеет большое значение при наличии задолженности, поскольку в случае неуплаты налога, муниципалитет может конфисковать и продать помещение, т.е. новый собственник может лишится имущества за долги, которые были накоплены предыдущим владельцем. Однако ответственность нового собственника распространяется только на последние пять лет.
3. Если речь идет об апартаментах в многоквартирном доме или об объекте недвижимости, который входит в товарищество собственников жилья¹¹¹¹ Подробнее о Горизонтальной собственности смотрите раздел "Горизонтальная собственность", необходимо узнать об уплате взносов, установленных в данном товариществе. В этом случае лимит составляет истекший год и прошедшие месяцы текущего года. Эту информацию может предоставить председатель товарищества или администратор.

Согласование, оформление и регистрация договора купли-продажи.

Даже при условии того, что стороны пришли к соглашению, обычно сделка купли-продажи осуществляется не сразу, поскольку покупателю необходимо получить всю информацию об объекте недвижимости, указанные в предыдущем пункте, или если ему требуется время для того, чтобы собрать нужную сумму для покупки недвижимости. В этом случае, как правило, вносится авансовый платеж. Аванс может быть двух типов:

1. Задаток простой (Arras penitenciales) - определенная сумма денег вносится в качестве гарантии покупки продавцу¹².¹² В подавляющем большинстве случаев, речь идет о деньгах, однако в качестве задатка могут также выступать ценные вещи, или любые другие вещи, которые примет продавец или агент. После внесения задатка продавец может отказаться от выполнения сделки, но в этом случае он должен вернуть покупателю сумму задатка, в двойном размере. Покупатель также может отказаться от сделки, однако при этом он теряет внесенный им задаток.
2. Задаток подтверждающий (Arras confirmatorias) - после его внесения ни одна из сторон не может отказаться от сделки, поскольку другая сторона имеет право требовать в судебном порядке исполнения контракта.

С этого момента остается только оформить контракт. Договор о купле-продаже объекта недвижимости может быть оформлен как частный или как нотариальный акт¹³.¹³ Как указано в разделе "Получение разрешения Министерства Обороны Испании", в некоторых случаях регистрация собственности является обязательной, что требует заключения официального документа. Хотя допускается оформление частного акта, этот путь не является достаточно надежным, поскольку в этом случае документ нельзя внести в Реестр собственности. Это означает, что предыдущий владелец по прежнему фигурирует в Реестре в качестве собственника этой недвижимости. Вследствие чего, новый владелец может в дальнейшем столкнуться с рядом трудностей, например:

• Прежний владелец может продать недвижимость другому лицу, совершив мошенничество в отношении нового покупателя. При этом право собственности последнего, если оно не зарегистрировано в Реестре собственности, не может отстаиваться в суде¹⁴.¹⁴ Смотрите закон об Ипотеке, статья 32.
• Покупатель не может получить ипотечный кредит на покупку недвижимости (как и кредит на любые другие нужды)
• Могут возникнуть серьезные проблемы при последующей продаже данного объекта, поскольку собственник не будет фигурировать в Реестре собственности в качестве владельца.

В связи с этим, частный контракт на приобретение недвижимости заключается в исключительных случаях и не рекомендуется. Как правило, сделка купли-продажи объекта недвижимости фиксируется в Официальном акте (Купчей, в испанском варианте Эскритура публика) и подписывается двумя сторонами и нотариусом. Этот контракт вносится в Реестр собственности, при этом предоставляются следующие документы:

1. Заявление
2. Заверенная копия Купчей¹⁵¹⁵ Нотариус обязан предоставить заверенную копию купчей в течении пяти дней. Тем не менее, во избежание риска подделки, копия может быть выслана по факсу из Нотариальной конторы, заверившей купчую.

Регистрация осуществляется в Реестре собственности, по месту нахождения объекта недвижимости. В исключительных случаях допускается регистрация по факсу, который направляют из Реестра, выдавшего купчую.

Оплата и финансирование покупки недвижимости

Учитывая то, что в данное время цены на недвижимость достаточно высоки (даже учитывая падение цен в период кризиса), финансирование покупки далеко не всегда осуществляется полностью за счет покупателя. Независимо от источника финансирования, по согласованию с продавцом используются следующие способы платежа:

• Платеж наличными в валюте по официальному курсу в Испании.
• Вексель простой или переводной, чек. Наиболее распространенным и возможно в данном случае единственно приемлемым для продавца способом платежа, является чек, выписанный имя испанской кредитной организации.

Граждане Российской Федерации могут воспользоваться ипотечным кредитом, при этом в качестве залога (а также служить гарантией погашения кредита) может выступать приобретаемая недвижимость. Об условиях предоставления кредита покупатель договаривается с кредитной организацией (как правило, если возникает такая необходимость, данный вопрос решаем мы).