IV. Расходы связанные с покупкой недвижимости в Испании

Помимо стоимости собственно самой недвижимости, существует ряд дополнительных расходов, которые так или иначе связанных с покупкой недвижимости, большинство из которых составляют государственные налоги. Ниже мы приводим список этих расходов:

Налог на передачу собственности

Налог на передачу собственности взимается при покупке недвижимости на вторичном рынке недвижимости (не применяется по отношению к новостройкам, которое облагается НДС). В каждой конкретной автономной области Испании, действует своя собственная ставка налога на передачу собственности, рассмотрим несколько случаев:

1. 7% в Андалусии, Арагоне, Астурии, на Балеарских островах, в Кантабрии, Кастилии и Леоне, Кастилии Ла-Манче, Каталонии, Эстремадуре, Галисии, Мадриде, Ла Риохе, Мурсии и Валенсии.
2. 6,5% на Канарских островах
3. 6% в Наварре, провинциях Биская и Гипускоа
4. 4% в провинции Алава (6% для нежилых помещений)
5. 3,5% (применяется налоговая льгота в размере 50%) в Сеуте и Мелилье

Эти процентные ставки применяются к стоимости объекта недвижимости.

В Испании, существуют различные льготы, которые распространяюются на социальное жилье, многодетные семьи, покупателей моложе 35 лет, инвалидов, площади которые не превышают некоторый лимит, и т.д. Эту информацию необходимо знать для каждой конкретной автономной области, поскольку в каждой из них, действуют свои нормы.

Оплата этого налога осуществляется покупателем.

Налог на добавленную стоимость

Применяется при покупке недвижимости на рынке новостроек. Ставка налога составляет 7%, налогооблагаемая база - стоимость недвижимости. Для нежилой недвижимости (как правило коммерческая недвижимость) применяется общая ставка НДС 16%

Оплата этого налога всегда осуществляется покупателем¹⁶.

¹⁶ Смотрите Закон 37/1992, от 28 декабря, О налоге на добавленную стоимость и Постановление, утвержденное Королевским указом 37/1992, от 29 декабря. Подробнее о ставках налога, смотрите статьи 90 и 91 этого закона.

Муниципальный налог на увеличение стоимости земельных участков.

Этот налог также известен под названием Плюсвалия (plusvalía) и является муниципальным. Каждый конкретный муниципалитет устанавливает свою ставку налога, но в любом случае налогооблагаемую базу составляет разница между сегодняшней ценой сделки и ценой последней сделки.

К примеру, если жилое помещение находится в муниципалитете Валенсия и в 2005 году было продано за 100.000 евро, а в 2006 году владелец продает его за 125.000 евро, то налогооблагаемая база составит 25.000 евро¹⁷.¹⁷ Данный пример слишком простой. В действительности, муниципалитеты регулируют ставку этого налога, и в постановлениях обычно указывается шкала коэффициентов, увеличивающихся в зависимости от того, какое количество времени прошло с момента последней продажи данного объекта недвижимости, причем по мере увеличения вычитаемой суммы, уменьшается налогооблагаемая база. Исходя из этого, если последний раз данный конкретный объект недвижимости продавался более двадцати лет назад, этот налог не взимается.

К указанной налогооблагаемой базе будет применяться ставка налога, установленная муниципалитетом, в Валенсии она составляет 29%¹⁸.¹⁸ Помимо Закона о муниципальных бюджетах (Закон 39/88, от 28 декабря 1988 года, в редакции Закона 51/2002, от 27 декабря 2002 года) применяется Постановление (муниципалитет Валенсии) о налоге на увеличение стоимости земельных участков в городской местности, от 30 ноября 1989 года, в последней редакции содержится в соглашениях от 24 сентября и 26 ноября 200 года (BOVP от 14 декабря 2004 года). В каждом муниципалитете Испании действуют похожие на данное, постановления.

Согласно действующему законодательству, этот налог должен оплачивать продавец, но достаточно часто (по договоренности) его вносит покупатель в течении тридцати дней с времени заключения контракта.

Нотариальные и регистрационные расходы

Нотариальные расходы представляют собой так называемые тарифы нотариуса за заверение купчей (Эскритура Публика), также как это происходит и в России. Указанные тарифы носят название нотариальных сборов и являются едиными для всех нотариусов, относящихся к одной нотариальной палате. Расходы на составление оригинала купчей, который остается в архиве нотариуса, несет продавец, а покупатель оплачивает первую и последующие копии, этот вопрос обычно согласуется сторонами сделки. Стоимость нотариальных услуг оплачивается в момент составления купчей.

Расходы на регистрацию составляют регистрационные сборы, взимаемые за внесение сделки купли-продажи в Реестр Собственности. Как и в случае с нотариальным сбором, размер этого сбора устанавливается законодательством и является единым для всех регистрационных палат данной территориальной единицы. Оплата этого налога осуществляется покупателем в момент регистрации объекта недвижимости.

Прочие расходы

Тут мы постарались указать расходы, которые могут возникнуть при покупке недвижимости. Эти расходы не являются обязательными и представляют собой оплату услуг специалистов по поиску недвижимости, расходы на делопроизводство и финансирование покупки. Среди наиболее значительных расходов можно выделить следующие:

1. Гонорар агента по недвижимости - В данное время, как правило, испанские риэлторы не получают вознаграждение от покупателей, компании продающие недвижимость получают свое вознаграждение с продавца недвижимости, с покупателя же, вознаграждение берется в исключительных случаях.
2. Расходы на делопроизводство - Речь идет о регистрации недвижимости в случае, если покупатель решает не заниматься этим лично, а поручает эту деятельность поверенному. Зачастую агентство недвижимости или нотариальная контора имеют договор с поверенным. Хотя оплата его услуг согласуется сторонами, как правило, эти расходы несет покупатель.

3. Расходы на ипотечный кредит - В отличие от расходов на куплю-продажу, эти расходы полностью несет заемщик, то есть тот, кто обращается в кредитное учреждение по поводу предоставления ипотечного кредита. В подавляющем большинстве случаем ведение каких-либо переговоров не продуктивно так, как кредит выдается только на условиях, установленных в данном кредитном учреждении.

   Ипотека подлежит обязательной регистрации в Реестре собственности, поэтому этот документ, как сказано выше должен быть заверен нотариусом. Как правило, возникают следующие расходы, связанные с ипотекой:

   • Налог на юридические акты (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Этот налог выплачивается при составлении любого нотариального документа, в котором указывается денежная сумма и который подлежит регистрации. Ставка налога составляет 1%¹⁹¹⁹ Необходимо знать ставку налога для каждой конкретной области так, как данная ставка определяется региональным законодательством. от суммы ответственности по ипотеке, то есть суммы долга покупателя кредитору. Этот налог выплачивается заемщиком до подписания нотариального акта регистрации в Реестре собственности.
   • Нотариальный сбор (Notaría), как и в расходах на куплю-продажу. Ставка нотариального сбора рассчитывается по шкале ответственности по ипотеке. Этот сбор заемщик должен заплатить в момент подписания официального договора о предоставлении ипотечного кредита.
   • Сбор за внесение нового владельца недвижимости в Реестр собственности (Registro). Как и в расходах на куплю-продажу, оплата этого налога лежит на заемщике.
   • Комиссионные банка за открытие кредита (Comisión de apertura) выплачиваются за услуги кредитного учреждения по рассмотрению, управлению и оформлению ипотечного кредита. Размер комиссионных различен и зависит от конкретного кредитного учреждения. Заемщик должен внести их на счет кредитного учреждения.
   • Оценка недвижимости (Tasación). Кредитное учреждение должно знать размер гарантии по предоставляемому кредиту. Не следует забывать о том, что в случае не погашения кредита, кредитное учреждение имеет право продать недвижимость с аукциона для погашения задолженности перед ним. Поэтому важно определить реальную стоимость недвижимости (которая может соответствовать цене на недвижимость, а может быть иной). Существует ряд предприятий, которые специализируются на оценке недвижимости. Стоимость услуг оценки различна и зависит от вида недвижимости, ее характеристик и компании по оценке недвижимости. Заемщик платит комиссию кредитному учреждению, которое затем выплачивает ее компании по оценке недвижимости.

Указанные расходы связаны исключительно с получением ипотеки и не включают другие регулярные расходы на выплату основного капитала и процентов.

Если не учитывать расходы а ипотеку, рассмотренные в данном пункте, которые значительно увеличивают дополнительные расходы, то, как правило, дополнительные расходы связанные с покупкой недвижимости составляет примерно 10% от ее цены.