V. Расходы на владение недвижимостью в Испании

Владение недвижимостью сопряжено с рядом расходов, список которых приведен ниже:

Налоги на владение недвижимостью

Существуют следующие налоги на владение недвижимостью:

Налог на недвижимое имущество

(Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI, до вступления в силу Закона о муниципальных бюджетах 1988 года - контрибусьён "contribución") - это муниципальный налог, которым облагается недвижимость в данном муниципалитете. Существует две схемы, одна для недвижимости сельского назначения, другая - для недвижимости расположенной в пределах города.

Налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость недвижимости. Хотя указанная стоимость должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости, зачастую между ними существует значительная разница (кадастровая стоимость, периодически пересматривается но все же в значительно ниже рыночной), поэтому необходимо знать размер кадастровой стоимости а каждом отдельном случае. В России существует подобное понятие в местном налоге на имущество физических лиц (суммарная инвентаризационная стоимость). Кадастровая стоимость²⁰²⁰ В некоторых случаях применяется сниженная стоимость, в частности при пересмотре кадастровой стоимости. является налогооблагаемой базой этого налога. Ставку налога устанавливает муниципалитет. В соответствии с законом о муниципальных бюджетах, ставка налога на недвижимое имущество колеблется от 0,4% до 1,1% на недвижимость, которая располагается в черте города²¹²¹ Муниципалитеты в столицах провинций и автономных областей с развитой транспортной сетью, устанавливают наиболее высокие ставки налога. Однако, даже в "наихудшем" случае, данная ставка редко превышает 1,5%

Налог на недвижимое имущество выплачивается в первые месяцы календарного года, однако это зависит от конкретного муниципалитета. Все чаще муниципалитеты допускают и даже поощряют, путем предоставления налоговых льгот, прямое дебетование счета плательщика. Неуплата данного налога может повлечь арест недвижимости с последующей продажей с аукциона

Налог на доход

Согласно испанскому налоговому законодательству, гражданам РФ, как и любым физическим лицам, приписывается доход от владения недвижимости в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Можно выделить два случая:

1. Если российские граждане являются налоговыми резидентами в Испании²²,²² С точки зрения налогового законодательства, физическое лицо является резидентом в Испании, если оно соответствует хотя бы одному из следующих условий (статья 9 Закона о налоге на доходы физических лиц, в редакции, утвержденной Королевским указом 3/2004, от 5 марта):
   1. Если лицо пребывает на территории Испании в течение более 183 календарных дней в году, причем кратковременные выезды за пределы Испании также включаются в указанный срок.
   2. Если в Испании осуществляется большая часть операций или базируется основная деятельность лица, или представлены его экономические интересы в прямой или косвенной форме.
   
   В этом случае, может возникать противоречие между испанским и российским законодательством. В соответствии со статьей 11 Налогового Кодекса Российской Федерации, резидентами являются физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Однако, если лицо, находится в России более 183 календарных дней в году, но при этом в Испании осуществляется большая часть операций, или базируется основная деятельность лица, или представлены его экономические интересы, то лицо будет являться резидентом в этих двух странах. В этом случае, применяется статья 4 Соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Испанией:
   • лицо считается резидентом того Государства, в котором оно располагает постоянным жильем;
   • если оно располагает постоянным жильем в обоих Государствах, оно считается резидентом того Государства, в котором оно имеет более тесные личные и экономические связи (центр жизненных интересов) - это понятие совпадает с испанским законодательством;
   • если Государство, в котором лицо имеет свой центр жизненных интересов, не может быть определено или если оно не располагает постоянным жильем ни в одном из Государств, оно считается резидентом того Государства, где обычно проживает;
   • если лицо обычно проживает в обоих Государствах или ни в одном и них, оно считается резидентом того Государства, национальным лицом которого оно является;
   • если лицо является национальным лицом обоих Государств или ни одного из них, то компетентные органы Государств решат этот вопрос по взаимному согласию.
   то они платят Налог на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), причем налогом облагается их суммарный доход, полученный как в Испании, так и в России или в любой другой стране. В соответствии с испанским законодательством, среди источников дохода налогом облагается тот приписываемый доход, который вытекает из права владения недвижимым имуществом. Ставка налога, в отличии от России, не является единой, но прогрессивной, в соответствии со шкалой установленной законодательством, т.е. зависит от размера доходов, полученных российским гражданином по всему миру в течение календарного года, в котором взимается налог. Чем выше доход, тем выше ставка налога.
2. Если российские граждане не являются резидентами в Испании, то они не являются плательщиками Налога на доходы физических лиц, однако они платят Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) в соответствии с законом, утвержденным Королевским законодательным указом 5/2004 от 5 марта. Как и налог на доходы физических лиц этот налог является общегосударственным. Налоговое учреждение может обязать российского гражданина назначить своего представителя - резидента в Испании²³²³ Закон о налоге на доходы нерезидентов, статья 10. для исполнения его налоговых обязательств перед данным учреждением. Российскому гражданину, владеющему недвижимостью, приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 25% (т.е. вы должны заплатить 0,5% кадастровой стоимости объекта недвижимости)²⁴.²⁴ Закон о налоге на доходы нерезидентов, статья 24.5 и Закон о налоге на доходы физических лиц статья 87. Существует ряд исключений, в частности, если кадастровая стоимость пересматривалась или изменялась или за ее отсутствием, в качестве налогооблагаемой базы используются 50% базы налога на имущество (а значит, практически всегда стоимость покупки). В этих исключительных случаях российские граждане не выплачивают 2% базовой стоимости, а только 1,1% и эта сумма облагается налогом на доходы нерезидентов по ставке 25%.

Налог на имущество

В отличие от российской практики, где не существует развитой системы налогообложения имущества, за исключением местных налогов на землю и на имущество физических лиц, в Испании система налогообложения имущества намного более развита и имеет ряд принципиальных отличий от российской. Налогообложение имущества в Испании²⁵,²⁵ Смотрите Закон о налоге на имущество 19/1991, от 6 июня. как и налогообложение доходов, осуществляется в следующих случаях:

1. Если вы являетесь резидентом в Испании, причем критерий определения статуса резидента совпадает с критериями для налога на доходы²⁶.²⁶ Закон о налоге на имущество, статья 5.По закону вы выплачиваете налог по всему имуществу, независимо от того, в какой стране оно находится.Однако существует льгота, согласно которой первые 108.000 евро стоимости вашей недвижимости не облагается налогом, не включая обычное место жительства, (которое также не облагается налогом²⁷).²⁷ Налог на имущество взимается администрацией Автономных Областей, которая может устанавливать нормативы и льготы и местные тарифы, отличающиеся от общегосударственных, поэтому вам необходимо ознакомиться с нормами законодательства Автономной Области по месту жительства. Ставка налога, как и в случае налога на доходы, является прогрессивной и зависит от размера имущества налогоплательщика. Чем больше имущество налогоплательщика, тем соответственно выше ставка налога.
2. Если российские граждане не являются резидентами в Испании, они платят имущественный налог с имущества находящегося в Испании²⁸, ²⁸ В данном случае, как и в отношении Налога на доходы нерезидентов, испанские налоговые органы, могут потребовать назначить своего представителя - резидента в Испании для исполнения его налоговых обязательств перед данным учреждением.которое может включать недвижимость, банковские счета, акции, доли в уставном капитале, облигации (если права, вытекающие из владения ими, могут быть реализованы на территории Испании), страхование жизни, драгоценности и другие предметы роскоши, автомобили и другие блага и права экономического характера, которые могут быть реализованы на территории Испании.
   
   Как правило, недвижимость оценивается по цене покупки.

   В этом случае, в отличие от первого случая, не существует налоговых льгот, поэтому российский налогоплательщик-нерезидент обязан заплатить налог по всему имуществу, которым владеет в Испании. Ставка налога является прогрессивной и может варьироваться от 0,2% до 2,5% от стоимости имущества и прав, которыми владеет плательщик.

Коммунальные услуги

Для того, чтобы обеспечить себя базовым набором коммунальных услуг, который включает в себя воду, электричество и газ, российский покупатель недвижимости должен обратиться напрямую к поставщикам. Однако, как правило, действует договор, заключенный предыдущим владельцем.

Нужно иметь в виду, что есть услуги с абонентской платой (фиксированный тариф, необходимый для того, чтобы иметь доступ к услуге), а также услуги с переменным тарифом (который в свою очередь зависит от объема потребления). Это означает, что даже в том случае, если владелец некоторое время не проживает по адресу нахождения своей недвижимости в Испании и не пользуется коммунальными услугами, он должен платить по фиксированному тарифу, чтобы эти услуги не были отключены.

Минимальная абонентская плата за газ (до 5.000 Квч в год при давлении до 4 бар) составляет 0,048€/Квч. К этому следует прибавить аренду счетчика (0,59€ в месяц) и сопутствующие косвенные налоги (НДС в размере 16%²⁹)²⁹ Приказ Министерства промышленности, торговли и туризма 4101/2005, от 27 декабря. Действителен в 2006 году.

Все что касается электричества, абонентская плата зависит от подаваемой мощности. К примеру, если подаваемая мощность составляет 7 Квт, то в этом случае фиксированная составляющая тарифа составит 10,77€ в месяц, а переменная 0,087€/Квч. Общая сумма по тарифу облагается налогом на электричество (около 5%). К этому также следует прибавить аренду электрического счетчика (0,54€ в месяц) и НДС.

Водоснабжение, наиболее сложный случай. Он входит в компетенцию муниципалитета, который, как правило, пользуется услугами концессионера (Концессия - уступка государством на определенный срок своих имущественных прав и прав на отдельные виды хозяйственной деятельности негосударственным иностранным или отечественным компаниям на определенных условиях. Оформляется в виде концессионного соглашения, сторонами которого являются концедент (государство, от имени и по поручению которого действует определенное ведомство или государственная компания) и концессионер (юридическое лицо, получающее от концедента соответствующие активы, права на ведение хозяйственной деятельности). Представляет специфическую разновидность долговременной крупномасштабной аренды, объектом которой служит не только имущество, но и право осуществления деятельности в области коммунальных услуг, водо- и энергоснабжения, перевозок и др. По своему экономическому содержанию концессия отражает отношения между государством и частным капиталом по поводу управления государственной собственностью на основе частной инициативы в рамках договорных отношений, а также форму деятельности, основанную на временном использовании государственной собственности негосударственным субъектом этой собственности). Тарифы достаточно сильно варьируются от муниципалитета к муниципалитету, причем они выше в туристических зонах, где запасы воды сравнительно меньше чем в других зонах. Например, фиксированный тариф колеблется от 1,5€ в месяц до 7,66€ в месяц в Мурсии и до крайнего предела 18,68€ в месяц в Аликанте. Переменная часть тарифа достигает 0,75€ за кубический метр в Мурсии, однако в среднем тариф не превышает половину этой суммы. Во всех случаях, необходимо прибавлять НДС.

Горизонтальная собственность

В Испании никогда не существовало такого понятия как ЖЭК, поскольку обслуживание и уборка помещений является частным делом собственников. В многоэтажных домах помимо частных квартир, существуют помещения и услуги общего пользования (лестницы, лифты, гаражи, сады, консьержи, охрана и т.д.), содержание которых является обязанностью товарищества собственников жилья. Указанное товарищество регулируется постановлениями самих собственников и Законом о горизонтальной собственности. Товарищество назначает председателя, который представляет его интересы. Во многих случаях, товарищество поручает управление его делами, профессиональному администратору.

Оплата услуг обслуживающего персонала (гонорар администратора, зарплата других сотрудников: дежурных, консьержей, садовников, охранников) осуществляется за счет взносов (обычно ежеквартальных) вносимых жильцами. Российские граждане также обязаны вносить эти платежи, даже если большую часть года они не пользуются указанными услугами. Собственник несет ответственность по задолженности, и в случае неуплаты - недвижимость может быть продана с аукциона.