Процедура покупки недвижимости в Испании

Купить недвижимость в Испании – просто!

Приобрести жилую недвижимость, землю под застройку и т.д. могут как резиденты, так и нерезиденты Испании. Для нерезидентов Испании, в частности покупателей из России, необходимо собрать определённый пакет документов и соблюсти следующие условия:

  • наличие заграничного паспорта с действующей Шенгенской визой и печатью о прохождении пограничного паспортного контроля на границе Испании (срок окончания действия паспорта должен быть не менее 6 месяцев)
  • наличие достаточных финансов для покупки недвижимости, с учетом всех налоговых и нотариальных платежей
  • наличие на руках суммы в размере от €3,000 до €6,000 для оплаты резерва понравившейся недвижимости
  • справка с места работы и справка 2НДФЛ за 2 года (необходимы для открытия Вашего личного счета в испанском банке)
Как правило, этого достаточно, но Вам может понравится недвижимость, которая расположена в так называемой военной зоне (zona militar), и для её покупки необходимо будет дополнительно предоставить справку о несудимости.
Справка о несудимости
Справка о несудимости выдается в органах МВД согласно территориальной подведомственности при Вашем письменном запросе по установленной форме и при предъявлении общегражданского паспорта, либо доверенности и паспорта, если вместо Вас справку запрашивает Ваш представитель. Также возможно запросить данную справку через сайт Госуслуг (если Вы там зарегистрированы)

Для запроса, Вам понадобится общегражданский паспорт и ксерокопия страниц паспорта – 2, 3 и страницы, где стоит штамп о регистрации

После подачи документов, вам выдадут расписку о приеме документов, в которой указан номер вашего заявления и контактный телефон по которому можно узнать о готовности справки и адрес получения

Либо – в случае с сайтом Госуслуг – Вам на почту придет сообщение с приблизительным содержанием "Принято ведомством. Готовую справку вы можете получить по адресу: ... Справка готовится в течении 1 месяца. О готовности справки можно узнать по контактному телефону ..."
Она прилагается к адвокатскому запросу в Министерство Обороны Испании для выдачи соответствующего разрешения (Autorización Militar) на покупку недвижимости в таких зонах. Мы рекомендуем запросить её заранее, до Вашей поездки в Испанию, поскольку время выдачи справки составляет 1 месяц, а действительна она всего в течение 3 месяцев со дня выдачи. К тому же на эту справку необходимо поставить Апостиль
Если Вы планируете покупку недвижимости в Испании с привлечением ипотечного кредита, то прежде чем подаётся заявка на получение кредита, подписывается предварительный договор купли-продажи между Вами и продавцом недвижимости, подтверждающий Ваше намерение приобрести данную недвижимость. Учитывайте, что в дополнении к вышеуказанному списку, необходимо собрать следующий пакет документов:
  • выписка из Регистра собственности – Nota Simple Informativa – в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы, а также задолженности по данному объекту (запрашиваем на месте)
  • документы, подтверждающие платежеспособность покупателя:
    • выписка из банка(ов), клиентом которого Вы являетесь в России с указанием всех приходных и расходных операций за последний год, заверенная печатью банка
    • если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие
    • справка из Бюро Кредитных Историй (если была кредитная история в России, а если её не было - с информацией об отсутствии у Вас кредитов)
  • Если есть оформленная в собственность недвижимость в России – подтверждающие документы на собственность
К примеру, банк Sabadell требует следующие документы: список необходимых документов для открытия ипотечного кредита в банке Sabadell

Nota Simple Informativa
Nota Simple (Нота Симпле) – выписка из Реестра недвижимости Испании (аналог российской Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Обеспечивает безопасность покупателей, совершающих сделки с недвижимостью, и даёт достоверную информацию по любому объекту недвижимости (на момент подачи запроса), расположенному на всей территории Испании

Nota Simple Informativa содержит следующие данные:
  • Краткое описание объекта недвижимости
  • Данные о правообладателях
  • Зарегистрированные права
  • Зарегистрированные ограничения / обременения прав на объект недвижимости
  • Дополнительную информацию о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах и требования по отношении к данному объекту недвижимости
Выписка действительна в течение трех месяцев с момента ее выдачи
Если будущих владельцев недвижимости несколько (когда недвижимость покупается в долевую собственность – только для членов одной семьи), то все перечисленные документы нужно предоставить на каждого из будущих совладельцев, имеющих источники дохода. Подробнее об ипотеке в Испании

Процедура покупки

1
Вы прилетаете, мы вас встречаем в аэропорту, размещаем в гостинице либо в апартаменте / таунхаусе / на вилле (всё на Ваше усмотрение, поскольку в своей работе мы руководствуемся Вашими предварительными пожеланиями)
2
Начинаем показ объектов, если что то пришлось по душе – подписываете предварительный договор купли-продажи на резервирование объекта. Резерв составляет от €3,000 до 10% (идет в зачёт стоимости недвижимости. Как правило, суммы от €3,000 до €6,000 достаточно)
3
Делаем номер иностранца – Número de Identificación de Extranjero

Número de Identificación de Extranjero необходим в следующих случаях
  • Открытие личного счёта в испанском банке
  • Покупка, продажа, страхование недвижимости или другого имущества (к примеру – автомобиля) в Испании
  • Регистрация недвижимости в государственном Реестре собственности Испании
  • Постановка на учет в налоговых органах Испании (уплата налога на недвижимость, и других налогов)
  • Получение ипотечного кредитования в Испании
  • Получение заработной платы в Испании
  • Регистрация и открытие собственной компании в Испании
  • Регистрация в системе социального страхования (чтобы иметь доступ к системе медицинского страхования, выдаче субсидий, пособий по безработице, начислении пенсии и других действий)
  • Получение водительского удостоверения в Испании
  • Покупка автомобиля или мотоцикла в Испании
  • Оформление финансовых документов в Испании
  • Получение официальных разрешений
  • Совершение любых операций, где необходимо подтверждение личности иностранного гражданина
Подробная информация о NIE
4
Открываем счёт на Ваше имя в испанском банке

Банковский счёт в Испании
В случае, если вы женаты / замужем, банковский счёт открывается на супругов совместный (по желанию) – что достаточно удобно

В дальнейшем с него будут производиться все платежи связанные с покупкой недвижимости, оплатой коммунальных платежей, налогов, страховки, платежей по ипотечному кредиту (если применимо) и т.д.

Открытие счёта в испанском банке на Ваше имя занимает около одного часа. Потребуется действующий загранпаспорт, справка с работы и справка 2НДФЛ (в некоторых банках требуют предварительный договор купли-продажи)

Счёт можем открыть и мы – без Вашего участия – по нотариальной доверенности. Вы сможете присылать на него денежные средства. Но расходовать их сможете только после того, как лично прибудете в банк и оставите образец Вашей подписи
5
Перечисляете деньги на свой счёт в Испании, и по условиям, которые прописаны в предварительном договоре купли-продажи, оплачиваете выбранную недвижимость
6
Нотариус производит Государственную регистрацию сделки и отправляет факс в Государственный Реестр (информируя о совершенной сделке). Получение ключей от недвижимости – в этот же момент. Эскритуру (купчая) можно будет забрать из нотариальной конторы через 1 - 3 дня после подписания. На оплату гербового сбора (Impuesto de actos juridicos documentados) и на предоставление документа в Реестре собственности даётся месяц
7
Весь пакет документов у Вас на руках, через 2 - 3 месяца (Ваши данные вносятся в Реестр Собственников)

Вы – полноправный владелец недвижимости в Испании!


Затраты на покупку недвижимости в Испании

Расходы % от стоимости Описание
IVA 10% Impuesto al valor agregado – налог на добавленную стоимость
Нотариальные расходы 1% Оплата производится по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости в Испании
Государственные сборы ~2% Сбор за внесение имени собственника в Госрегистр собственности – Registro de la Propiedad (рассчитывается по специальной шкале, в зависимости от стоимости недвижимости)
Оформление юридических актов ~0,5% Налог на документальное оформление юридических актов – Impuesto de actos juridicos documentados IAJD (расчитывается от стоимости указанной в Эскритуре)
Окончательная стоимость недвижимости составляет: стоимость объекта + ~12-16%% (это оплачивает всегда покупатель, не важно откуда он, будь он испанцем либо иностранцем. Оплата этих налогов и сборов производится один раз, при покупке. У нас на сайте вы всегда увидите две стоимости – стоимость продавца и стомость продавца + налоги и сборы)
Расходы, которые относятся исключительно к ипотечному кредиту
Банковская комиссия по открытию ипотеки 1% от суммы кредита
Оценка недвижимости от €350 банк всегда делает свою оценку недвижимости, как правило, она совпадает с ценой продавца, в некоторых случаях она может быть выше
Страхование жизни от €350 имеется ввиду страхование жизни заёмщика(ов), оплата ежегодно в течении действия кредитного договора
Страхование недвижимости от €100 имеется ввиду страхование объекта недвижимости от пожара, аварий, и т.д., а также действий третьих лиц, оплата ежегодно в течении действия кредитного договора

Средние расходы на содержание недвижимости

Средние расходы Описание
Налог на недвижимость 0,8% расчитывается от кадастровой стоимости, что примерно соответствует 0,2% от рыночной стоимости недвижимости (оплата раз в год) – в среднем, если рассматривать апартамент / таунхаус – около €100 / €250
Коммунальные платежи от €60 в среднем, счёт на семью из 4 человек – за воду + электроэнергию + вывоз мусора + телефон с интернетом - от €60 / €150 за два месяца
Кондоминиум от €20 оплата кондоминиума (сообщество владельцев недвижимости – аналог российского ТСЖ) – уборка территории, чистка бассейна, уход за садом и т.д. – в месяц (оплата поквартально, либо один или два раза в год)
В год приблизительно получается €1,100 / €1,700 – хотя в данном случае всё очень индивидуально и зависит от многих факторов
Аликанте.ру
03182, España, Torrevieja (Alicante)
c. Patricio Zammit 39

+34 965 020 454
129110, Россия, Москва
Проспект Мира, 21

+7 495 755-0834

info@alicante.ru

© 2004-2017   Аликанте.ру – недвижимость в Испании
Испанское агенство недвижимости - мы предоставляем услуги по продаже, аренде, строительству, управлению любой недвижимости в Испании

Использование материалов с сайта Аликанте.ру разрешено только с нашего, предварительного согласия. Все права на изображения и тексты на сайте принадлежат компании и аффилированным с ней авторам. В ином случае, мы явно указываем, кто автор материала. Наш сайт может содержать информационные материалы 16+